Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие "срок исковой давности по сделкам с недвижимостью". Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?

Значение термина

Содержит определение данного термина (статьи 181, 195-205). Под данным понятием понимают промежуток времени, который прошел после совершения сделки с недвижимостью. В течение этого периода сделка может быть оспорена, а ее результат признается недействительным только в суде. Необходимость данного периода заключается в защите прав собственников.

На практике этот термин довольно часто применяется юристами в судебных спорах по купле-продаже недвижимости, разделу имущества после развода супругов, Нередко при оформлении документов для купли-продажи допускаются ошибки. Некоторые легко поправимы, для устранения других же может потребоваться и судебное разбирательство. Если истек срок исковой давности, участники сделки уже не смогут подать исковое заявление в суд.

Что он подразумевает?

Этот период необходим для того, чтобы одна из сторон сделки успела подать судебный иск на нарушителя. регулирует эти нормативно-правовые отношения. Изменить время этого периода невозможно. Законодательно закреплены две разновидности данного периода - общий и специальный. Общий применяется, как правило, в судебных спорах по договорам купли-продажи, его длительность - 3 года. Специальный же не ограничивается 3-летним периодом. Специальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью требуется при решении вопросов, возникающих после их признания недействительными.

Длительность специального периода согласно законодательству может составлять:

• 3 месяца (если нарушается право преимущественной покупки).
• Полгода (если иск оформляется чекодателями).
• Год (если иск связан с грузоперевозками).
• 2 года (если иск касается некачественно выполненной работы).
• 5 лет (если покупатель выявил существенные недостатки строительной фирмы).

Когда вступает в силу?

На период исковой давности не может повлиять инициатива одного из участников сделки. Согласно российскому законодательству, данный период наступает сразу после того, как одна из сторон договора узнала о нарушении, приносящем ей ущерб. Однако не все физические лица могут знать о или догадываться нарушениях из-за неопытности. Исходя из этого, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью наступает после выявления факта правонарушения и информирования о нем сторон договора.

Можно ли приостановить течение данного периода? Российское законодательство гласит о том, что это можно сделать при ситуациях:

• Произошла чрезвычайная ситуация (определяется при каждом случае индивидуально).
• Стороны сделки проходят службу в Вооруженных силах.
• Приостановлено действие законодательного акта, который регулировал данные правоотношения.

Период исковой давности может быть прерван и вновь возобновлен, когда одна из сторон составила судебный иск либо другая признала факт содеянного правонарушения.

Оспоримые сделки

Оспоримыми сделками называются операции с недвижимость, легитимность и действительность которых признается решением суда. Законодательство определяет следующие признаки оспоримой сделки:

• Заключение договора произошло под условием обмана, насилия, угрозы жизни и здоровью либо по преднамеренному сговору сторон.
• Сделка совершалась одной из сторон при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных для нее условиях.
• Договор заключался под влиянием заблуждения (наличие данного факта доказывается в судебном порядке).
• Если одна из сторон договора - недееспособное или несовершеннолетнее лицо, действовавшее без согласия опекунов или законных представителей.
• Если для сделки не было получено согласие одного из супругов.

Если при данных ситуациях суд признает совершенные операции с имуществом недействительными, ответчик обязуется вернуть полученное имущество истцу. Полученные доходы ответчика становятся собственностью государства. Период исковой давности в случае оспоримых сделок составляет год, однако может быть и продлен судом.

Притворные сделки

Притворными сделками называются действия, совершаемые для того, чтобы прикрыть одну из сторон. Такие действия при любых обстоятельствах признаются недействительными. Например, когда физическое лицо заключает договор купли-продажи недвижимого имущества с фирмой или предприятием, но который оформляется как сделка обмена.

Мнимые сделки

Мнимые сделки - это операции, совершаемые без реальных намерений с целью заблуждения определенных лиц. Нередко данные махинации совершаются для того, чтобы скрыть имущество от налоговой инспекции. К примеру, стороны совершают сделку по купле-продаже недвижимости, но фактически обязанности и правовые последствия не возникают и не меняются.

Ничтожные сделки

Судебные споры по недвижимости являются одними из самых сложных, особенно если это касается признания ничтожности или недействительности сделки. В Гражданского Кодекса приводятся условия к ним относятся:

• Операции, которые не соответствуют действующим законодательным нормам.
• Действия, противоречащие законодательным основам и нравственности.
• Сделки мнимые либо притворные.
• Действия, совершаемые недееспособными гражданами и несовершеннолетними.

Важно отметить, что операции с недвижимостью могут признать законными в судебном порядке, если они совершались опекунами, родителями, усыновителями недееспособных или несовершеннолетних лиц с целью получения выгоды последними. Примечательно, что ничтожные сделки признаются недействительными и без решения суда. В суд вправе обратиться заинтересованное лицо для устранения юридических последствий сделки.

Раздел имущества: срок исковой давности

В говорится о том, что период исковой давности по вопросам, касающимся раздела супружеского имущества, - 3 года, как и в общих случаях. Однако данная статья не уточняет, с какого момента необходимо отсчитывать этот период.

В 9 главе 200 статье Гражданско-правового Кодекса указано, что срок исковой давности отсчитывается после того, как одна из сторон операции с недвижимостью узнает о нарушении своих прав. Таким образом, при возникновении споров по разделу имущества, один из бывших супругов может подать исковое заявление в суд и через несколько лет после развода в случае необходимости.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: дарение

Договор дарения также может быть признан недействительным в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 3 года, однако отсчитывается он с момента вступления договора в силу. Если же иск подается третьим лицом, отсчет срока ведется с того момента, как оно узнало о дарении. Согласно 181 статье гражданского законодательства, данный период не должен быть более 10 лет. Дарственная будет признана недействительной, если истец предоставит доказательства. Дар необходимо будет вернуть в том виде, в котором он был первоначально, иначе ответчик выплачивает его полную стоимость.

Наследство

Нередко в судебной практике возникают споры по недвижимости, касающиеся наследования. Период исковой давности при таких обстоятельствах законодательно не закреплен, поэтому заявление в суд можно подать через несколько лет. Это касается ситуаций, когда наследник фактически владеет имуществом, однако у него нет права собственности. А в спорах, касающихся когда происходим оспаривание завещания, 3-летний период возможной подачи иска устанавливается 196 статьей Гражданского Кодекса.

При совершении операций с недвижимым имуществом нередко возникают разногласия сторон договора. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью является гарантией прав их добросовестных участников. В общем случае длительность данного периода - 3 года. Сделки могут быть как ничтожными, так и оспариваемыми. На это необходимо обязательно обращать внимание при составлении искового заявления.

Иногда за недвижимость приходится побороться, отстаивая свои права на наследство или на долю в имуществе, нажитом за долгие годы супружества, да и сделки купли-продажи не всегда проходят гладко: даже при самых тщательных проверках юридической чистоты дело иногда оборачивается судебными тяжбами. И во всех подобных случаях очень важно не опоздать с отстаиванием своих прав.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Вот « » и решил разобраться, сколько времени отводится на обращение в суд, когда предметом спора выступает недвижимость.

Немного теории
Сроки, в течение которых можно обратиться в суд с иском в случае нарушения каких-либо прав или условий договоров (в том числе по договорам с недвижимостью), определяются прежде всего Гражданским кодексом РФ и называются «исковой давностью». Этому в указанном документе отведена целая двенадцатая глава, которая так и называется «Исковая давность». Но, правда, в обиходе, да и в законе, часто употребляется словосочетание «сроки исковой давности».

Сроки исковой давности – это один из тех моментов, который стороны договора не могут изменять по своему соглашению (ст. 198 ГК РФ), они всегда устанавливаются в соответствии с законодательством, а растянуть их можно только в тех случаях, когда закон разрешает приостановить или прервать течение сроков.

Если же говорить об отведенном законом сроке исковой давности, то в общем случае он составляет три года (ст. 196 ГК РФ). «И в соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права», - говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам . «Однако наряду с общим сроком, для отдельных видов требований могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или, наоборот, более длительные (ст. 197 ГК РФ)», - сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И исчисляться они могут по-разному. В делах, где предметом спора выступает недвижимость, довольно часто как раз устанавливаются особые сроки исковой давности. Тут все зависит от характера сделки и обстоятельств спора.

Разные сделки – разные сроки
Довольно часто споры возникают по сделкам купли-продажи недвижимости, например, в тех случаях, когда жилье продали без согласия одного из собственников или в результате мошеннической операции, если удалось запугать или обмануть бывшего владельца. Такая сделка считается недействительной.

«Гражданское законодательство делит недействительные сделки на две группы - оспоримые и ничтожные . «Например, самая распространенная ситуация: наследники продали квартиру после смерти бывшего владельца, но вдруг появился еще один наследник, из чего следует, что сделка изначально не могла быть совершена, т.е. она ничтожна. Если же первоначально все было законно, но потом выяснилось, что при продаже жилья его хозяин, к примеру, был введен в заблуждение или находился под давлением, то сделка оспорима», - объясняет Юрий Шаранов, руководитель департамента Vesco Realty City . Однако, чтобы вернуть сделку в первоначальное состояние, и в первом, и во втором случае истцу придется обращаться в суд.

Основания для признания сделок оспоримыми или ничтожными перечислены в параграфе 2 главы 9 ГК РФ. Так, ничтожными считаются сделки, которые противоречат основам правопорядка или нравственности, сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет и недееспособными, а также притворные (прикрывающие другие) и мнимые (совершенные лишь для вида) сделки, скажем, когда один супруг продает другому недвижимость, приобретенную в браке.

Выдвигать определенные требования (например, требовать назад квартиру) в связи с недействительностью ничтожной сделки могут любые заинтересованные лица.

Оспоримые же сделки – это, например, сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте 14-18 лет и гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами или неспособными понимать значение своих действий; сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия и т.п. Они могут быть признаны недействительными, если в суд с соответствующим иском обратится заинтересованная сторона. В случаях с несовершеннолетними это могут быть родители, усыновители или попечители детей, в случаях с лицами, ограниченными в дееспособности – их попечители. Когда гражданин, совершавший сделку, не мог понимать своих действий (например, был в состоянии опьянения или болевого шока), но потом все осознал, в суд с иском может обращаться как он сам, так и другие заинтересованные лица – например, его дети или родители, т.е. наследники. А когда гражданин находился под влиянием заблуждения или насилия, то сделка может быть признана недействительной по его собственному иску.

«На практике чаще всего истцы ссылаются на совокупность фактов, свидетельствующих о наличии оснований для признания сделки недействительной: договоры оспариваются по мотивам несоответствия требованиям закона (нарушение прав несовершеннолетних детей, отсутствие разрешения на совершение сделки органов опеки и попечительства и т.п.), неспособности понимать значение своих действий и (или) руководить, существенного заблуждения, обмана, кабальности и т.д.», - рассказывает Светлана Демина, юрист компании «ТриумфСити».

В соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года , а по оспоримым – всего один год . «Но, правда, его исчисление стартует в разное время. По оспоримым – в день прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, а по ничтожным – в день, когда началось исполнение этой сделки, - рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риелторов . – Таким образом, меньшая продолжительность искового срока по оспоримым сделкам компенсирована более размытой границей начала его исчисления, ведь определить дату начала, когда началось исполнение сделки, обычно гораздо легче, чем момент, когда «истец узнал или должен был узнать».

Например, если владелец продаст квартиру, находясь в заблуждении, а его сын (т.е. наследник, а поэтому заинтересованное лицо) в это время будет пребывать в длительной командировке, ничего не подозревая о действиях отца, то он сможет подать иск о признании сделки оспоримой и недействительной в течение года после своего возвращения . И это при условии, что он сразу же узнает о том, что произошло. Если же тайное станет явным позднее, то начало исчисления срока исковой давности сместится еще. Или вот такой случай: «Наши клиенты хотели приобрести загородный дом по очень низкой цене, который ранее был куплен семейной парой и являлся их совместным имуществом, но муж пропал без вести, а жена, признавшая после определенного срока этот факт по суду, захотела продать недвижимость. Несмотря на наш совет не покупать, клиенты все-таки совершили сделку, а потом «нашелся» пропавший муж и стал ее оспаривать. В случае, если человек пропал без вести (а значит, не мог знать о продаже своей недвижимости. – От ред.), он может подавать иск в суд с того момента, как нашелся. В данном случае пропавшему мужу удалось доказать, что он не общался с женой, и сделка была признана недействительной», - рассказывает Юрий Шаранов (Vesco Realty City).

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все, что ей было получено, а в случае когда невозможно возвратить полученное в натуре, нужно возместить его стоимость в деньгах», - сообщает Светлана Демина («ТриумфСити»). То есть покупатель должен вернуть недвижимость продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю деньги. И именно здесь чаще всего возникают проблемы, так как средства, вырученные от продажи жилья, обычно оказываются уже потраченными. В этом и кроется опасность сделок купли-продажи для покупателей, и поэтому так важно проверять юридическую чистоту. «Однако нужно отметить, что ни по одной из сделок нельзя полностью исключить возможность возникновения судебного дела. Те участники рынка, которые говорят своим клиентам: «Мы гарантируем, что к вам никто и никогда не предъявит никаких претензий в связи со сделкой», - просто врут. Никто – ни риелтор, ни самый лучший юрист, ни страховая компания – не могут гарантировать клиенту, что к нему не будет предъявлено никаких исков. Другое дело, к каким результатам приведет судебное разбирательство, а также – кто, какими силами и за чей счет будет осуществлять защиту интересов клиента», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Споры по наследству
Помимо исков по сделкам купли-продажи в судах очень часто рассматриваются иски по наследованию недвижимости. «Это могут быть дела о восстановлении срока для принятия наследства и признании наследника принявшим наследство, дела о разделе наследства и дела, связанные с фактическим принятием наследуемого имущества», - говорит Елена Семенча, руководитель юридического отдела компании «Азбука Жилья» .

В соответствии со ст. 1154 ГК РФ на принятие своей доли наследникам отводится 6 месяцев со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя или признания его умершим по решению суда (если гибель человека предполагаемая). Однако если этот срок будет пропущен, его можно восстановить через суд, который и признает наследника принявшим наследство. Для этого, правда, нужны основания: восстановление срока возможно в тех случаях, когда наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил вступление в наследство по уважительным причинам (был болен, находился в длительной командировке и т.д.). По таким делам срок исковой давности - шесть месяцев с того момента, как причины для пропуска срока наследования отпали (ст. 1155 ГК РФ).

Наследство может быть принято двумя способами. Либо через подачу нотариусу заявления о праве на наследство и выдачу соответствующего свидетельства, на основании которого уже можно получить свидетельство о праве собственности на недвижимость, либо путем фактического принятия наследства. В последнем случае наследник должен вступить во владение или в управление имуществом, принять меры по его сохранности, нести расходы по его содержанию (что касается недвижимости, то, например, производить за свой счет необходимый ремонт и платить коммунальные платежи, членские взносы в ЖСК и т.п.) и возвращать долги наследодателя (например, задолженность по квартплате). Но при всем при этом наследник хоть и будет считаться вступившим в наследство, не сможет оформить свидетельство о праве собственности. Поэтому если спустя какое-то время, он все-таки пожелает подтвердить свои права документально (а это, например, придется сделать, чтобы продать недвижимость), то придется обращаться в суд. На практике срока исковой давности по таким делам фактически не существует, соответствующий иск можно подать и через 10, и через 20 лет .

А вот по различным спорам о разделе наследства, например, когда один из наследников не знал о смерти наследодателя или о завещании в свою пользу либо предъявляет более позднее завещание или когда наследники по закону оспаривают завещание либо считают, что их доля в наследстве была определена неправильно, срок давности вполне определенный. «На такие дела распространяется норма статьи 196 ГК РФ, устанавливающая, трехлетний срок исковой давности », - сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). «Но, правда, исчисляется он с того момента, когда сторона узнала о нарушении своих прав», - уточняет Юрий Шаранов (Vesco Realty City). То есть если наследник, который не был уведомлен о смерти наследодателя или завещании в свою пользу, узнает об этом даже через 50 лет после открытия наследства, он сможет отстаивать свои права в суде, причем на подачу иска ему отводится 3 года. Но, конечно, с наследниками, которые знали о смерти наследодателя и оспаривают свои доли, такое невозможно, они могут подавать иски в суд в течение 3 лет после вступления в наследство.

В следующих выпусках портала мы расскажем о спорах между супругами и связанных с этим сроках давности, а также о том, можно ли эти сроки изменить или приостановить.

Законодатель понимает под сроком исковой давности по сделкам с недвижимостью время, прошедшее с периода подписания соглашение на получение недвижимости.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

При совершении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасть на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. Законодательство определяет понятие срока исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Первоначальная информация

В наше время практически каждый гражданин сталкивается с судами, и пытается отстаивать свои права. Если их всех разделить на две категории, одна часть истцов предпочитает передавать такие дела опытным специалистам, и не заморачиваться с изучением деталей.

Другие же пытаются разобраться с ответчиком самостоятельно, и сэкономить деньги. Во-втором случае возникает необходимость самостоятельного образования, и изучения правовых основ и законов, которые смогут стать основаниями для подачи иска.

И здесь уже необходимо знать о периоде исковой давности, т.к. он регулирует права, и дает время, в течение которого человек, чьи права были нарушены, может обратиться в суд. Конечно, обратиться можно и после его окончания, однако здесь есть свои нюансы.

Главные понятия

Срок исковой давности – это определенный период, который устанавливается для возможности подачи иска лицом, чьи права были нарушены.

Считается, что именно в этот период, если между участниками возникли разногласия, послужит возможностью оспорить нарушение.

В зависимости от ситуации, сроки устанавливаются разной продолжительности. Сроки не подлежат изменению по соглашению сторон.

Это означает, что если к делу или документу судом уже был установлен период, пострадавшая сторона не может его продлить соглашением с другой.

Причины обращения в суд по договору купли-продажи

Основной причиной, по которой обращаются в суд это признание сделки недействительной. Обращаться может любая сторона, если ее права были нарушены.

Когда сделка уже заключена, признать ее недействительной может только суд, а от истца потребуется ряд доказательств.

Законом описываются возможные основания, однако их наличие еще не говорит о получении решения в свою пользу. Типичными причинами считаются:

1. Неправильное составление соглашение, отсутствие главных пунктов.
2. Сделка была совершенна для прикрытия другой в попытках избежать правовых последствий.
3. После заключения выяснилось, что человеку нельзя было совершить данное действие.
4. Сделка была заключена с недееспособным человеком или по принуждению.
5. Заключение соглашения с лицом, которое в тот момент не могло контролировать свои действия, и не понимало ее значимость. Например, если в момент подписания одна из сторон была в состоянии алкогольного опьянения.
6. Подписание сделки под давление третьих лиц.
7. Заключенная сделка нарушила права третьих лиц, которые не подозревали о купле – продаже, но имели права на данное имущество.

На практика очень часто обращаются с ситуацией по покупке квартиры. Когда договор уже подписан, деньги переданы, а на деле вышло, что квартира находится под арестом или при оформлении были использованы поддельные документы.

В таких случаях следует незамедлительно писать обращение в суд, и пытаться подтвердить факт передачи денег.

Не лишней станет консультация юриста, так как в крупных сделках следует отдавать предпочтение профессионалам.

Правовое регулирование вопроса

Все вопросы, которые касаются сроков иска содержаться в статьях ГК РФ:

• ст. 195 понятие срока;
• ст. 196 ГК РФ содержит общий срок, который может применять к документам или сделкам;
• ст.197. ситуации, для которых применяются специальные сроки;
• ст. 205 повествует о возможности восстановления срока;
• ст. 206 о ситуациях, в которых лицо, чьи права были нарушены, уже не может подавать иск;
• ст. 202 список причин, по которым срок может быть пропущен.

Как составляется срок исковой давности по объектам недвижимости

Если обратиться к ГК РФ, существует общий срок, который применяется ко всем ситуациям, если другого не было установлено.

Возможность отстаивать свои нарушенные права по делам, связанными с недвижимости полагается также три года, если законом не предусмотрено иное.

Но также, ст. 197 Г РФ дает возможность применения специальных сроков, которые могут сократить общий период или продлить его. К таким делам относятся:

Суд обращает внимание на ситуацию. Если сделка является оспоримой, будет дан 1 год. Если ничтожной – 3 (ст. 168 -172 ГК РФ).

Оспоримая сделка может становиться ничтожной по решению суда или наоборот действительной, если стороны не имеют претензий по отношению к друг другу.

Основываясь на практику, установленное время зависит от юридических аспектов и особенностями ситуаций.

Из закона о специальных сроках можно выделить полезное для недвижимости, когда сделка признается недействительной, срок исковой давности будет равняться 1 год (ст. 181 ГК РФ).

А вот если сделка будет признана ничтожной, ее срок будет составлять стандартные 3 года. Законодатель также определяет максимально возможный срок, с учетом продления или восстановления 10 лет.

Следующим важным вопросом, является определение начала срока. Некоторые суды считают началом срока с момента определения периода, но также, законом указывается, что он начинает отсчет со дня, когда человек узнал или его должны были поставить в известность о его нарушенных правах интересах.

Поэтому иногда сложно определить начало срока, и не пропустить его. Если истец в положенное время не обратится для оспаривания, согласно ст. 199 ГК РФ, у ответчика возникает возможность заявить об истечении срока.

После этого участник спора уже не сможет возобновить справедливость, кроме случаев, которые подлежат восстановлению периода.

Условия определения ограничения при наследовании

Срок исковой давности по завещанию на недвижимость дается 6 мес. с момента смерти лица, которое завещало имущество или в порядке очереди.

Если у лица возникло право на наследство после отказа другим лицом, срок его принятия сокращается до 3 мес. с момента отказа другими вышестоящими лицами к принятию.

Если этот срок составляет менее 3 месяцев, он будет продлен на этот срок. Восстановление периода может применяться, и зависит только от решения суда.

Для этого истец должен иметь весомую причину, по которой не смог заявить о нарушенном праве, и пропустил его.

Основными причинами для возможности восстановления являются:

1. Тяжелая болезнь, при которой истец был не в силах заниматься отстаиванием своих прав.
2. Несение воинского долга.
3. Неграмотность или незнание языка.
4. Был приостановлен закон или другой нормативно – правовой акт, которые регулировал отношения сторон по данному делу.
5. Властями была введена заморозка на отсрочку возможности подачи иска.

Также могут быть и другие причины, которые указываются в прошении и подаются суду. Если суд сочтет ее весомой, срок будет восстановлен.

Особенности для физических лиц по договору дарения

Очень часто обращение в суд происходит для оспаривания сделки дарения. Для этого применяется специальный срок 1 год или общий — 3, в течение которого даритель может потребовать от одаряемого возврата дара.

Решение об оспаривании может принять только суд и на основании уважительной причины. Например, недееспособность дарителя на момент подписания соглашения или другие причины, которые были включены в договоре.

Обычно, соглашение предусматривает правила использования дара, и даритель может вернуть его в случае, если одаряемый использует его подарок небрежно или не по назначению.

Или если будет доказано, что даритель подписал сделку под влиянием третьих лиц, угроз или прочего. Все это будет рассмотрено в судебном порядке, и от этого зависит решение и срок, в течение которого стороны могут оспаривать соглашение.

Какие дополнительные факторы могут повлиять

Так как все полномочия при решении отдаются суду, только он является регулятором, устанавливающим сроки.

В свою очередь, их установление напрямую зависит от юридических особенностей дела, и сферы, которая является предметом рассмотрения.

В любом случае, срок будет применен в пределах действующего законодательства: общий или специальный, с возможностью восстановления.

Преимущества и недостатки

Рассмотрев права сторон, и возможности оспаривания сделок, можно сказать, что законодательная база дает достаточно времени и возможностей для отстаивания своих прав.

Преимуществами сроков является зависимость установления от ситуации, и учет юридических особенностей рассматриваемого дела.

Недостатки в установлении сроков и отстаивании прав определяются отдельно в каждом случае, т.к. каждое дело индивидуально, и каждая заинтересованная сторона должна иметь основания и доказательства, если желает получить справедливое решение.

Имеют особое значение в жизни современного общества. К их заключению предъявляются строгие требования. Одним из правовых регуляторов отношений в указанной сфере является институт . Под этим термином понимают период, в течение которого стороны сделки, либо заинтересованные лица могут рассчитывать на защиту в суде.

Как определить срок давности?

Для того чтобы определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, необходимо установить к какой категории они относятся. В отечественном праве существую два типа недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Для каждого из указанных видов установлены определенные сроки.

Ничтожной сделку именуют в том случае, если она недействительна с момента заключения. Примером может служить подписание договора о лицом, не являющимся ее собственником. Такая сделка не повлечет перехода прав на объект даже при соблюдении письменной формы, передачи средств и регистрации. Все действия, связанные с ничтожной сделкой не являются юридически значимыми. Основания, по которым договор признают ничтожным, прописаны в ГК России.

Иск с требованиями по такой сделке может быть подан в течение трех лет с того момента, как началось ее исполнение. Указанное обстоятельство отнюдь не означает, что если сторонам удалось скрыть от заинтересованного собственника факт заключения сделки, то он не сможет защитить своих прав. Под исполнением сделки в данном случае понимаются открытые действия. Факт сокрытия может стать основанием для восстановления исковой давности.

Напротив, по сделкам с недвижимостью, отнесенным к категории оспоримых, составляет только один год . Оспоримым именуют соглашение сторон, которое порождает правовые последствия, но может быть прекращено по требованию определенных в законе лиц. Примером оспоримой сделки может служить в недвижимом имуществе без соблюдения преимущественного права других собственников. Особенностью оспоримой сделки является ее двоякий характер. Так, при отсутствии претензий со стороны заинтересованных лиц, соглашение становиться действительным.

Таким образом, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью зависит от особенностей конкретных отношений и юридической их квалификации. Отличия в данном случае весьма существенны, поэтому перед следует удостовериться в соблюдении условий о сроках.

Несколько слов о приобретательной давности

Назвать приобретательную давность исковой нельзя, так как это совершенно иная правовая категория. Однако граждане часто путают юридические понятия из-за схожего звучания. Приобретательная давность на недвижимость в России составляет пятнадцать лет. Это срок, который должен истечь при условии открытого, добросовестного и непрерывного владения, для возникновения у владельца на недвижимый объект.

В качестве примера можно привести ситуацию обработки чужого в течение указанного срока. При этом необходимо учесть, что такая обработка должна носить непрерывный и несанкционированный (отсутствие какого-либо соглашения) истинным правообладателем характер. Если собственник знал о таком владении, не разрешал его, но и не оспаривал (относился равнодушно), то земельный участок может быть признан имуществом пользователя в . Признать право собственности может только суд общей юрисдикции по месту расположения недвижимости.

Исковая давность сделок с недвижимостью является фактором, сдерживающим количество споров по квартире и направленным на повышение устойчивости гражданского оборота. Это позволяет покупателю не проверять все риски с даты постройки квартиры и не беспокоиться по поводу рисков все время владения квартирой.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По истечении указанного срока лицо, считающее, что его права нарушены, конечно в праве обратиться в суд, но достаточно подачи заявления второй стороны о пропуске срока давности, и суд откажет в удовлетворении иска.

7 921 904-34-26

Срок исковой давности сделок с недвижимостью

1. три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
2. три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):
3. один год для признания недействительной оспоримой .

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения . Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

• - если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);
• - течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли- продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Из этого следует важное правило: достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора срок начинает течь с даты регистрации договора .

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но в Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права - она не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 . Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая - возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех-четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности .

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично - «потерпевший» мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания принуждения. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам ( , выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку - по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае, даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.